전세계약시 유의사항과 필수 특약사항 정리

전세계약은 임대인과 임차인이 부동산의 사용권을 대가로 보증금을 주고받는 계약입니다. 전세계약을 할 때는 부동산의 상태와 권리관계를 꼼꼼히 확인하고, 계약서를 잘 작성하고, 전입신고와 전세권 설정 등의 절차를 거쳐야 합니다. 그렇지 않으면 전세사기에 당할 수 있습니다.

 

최근 전세사기로 인해 많은 서민들이 피해를 보고 있으며, 피해자의 절반 이상이 20~30대 사회초년생이라고 합니다. 이들은 전세계약을 할 때 부동산 지식이 부족하거나, 보증금을 마련하기 힘들어서 전세자금 대출을 이용하거나, 신축 빌라나 원룸 등의 저렴한 임대차 목적물을 선호하는 경향이 있습니다. 이러한 이유로 전세사기의 표적이 되기 쉽습니다.

 

젊은층이 피해자가 많은 이유는 상대적으로 사회경험이 적기 때문에 법률지식이 상식이 부족하기 때문이라고 봅니다.

그런이유로 오늘의 포스팅은 전세계약시 유의사항과 필수 특약사항을 소개 드리려고 합니다.

 

 

전세계약 유의사항 필수특약

 

 

가계약 주의 사항

가계약이란?

가계약이란 본 계약을 맺기 전에 미리 계약할 것을 약속하는 행위로, 부동산 거래 시 마음에 드는 매물을 발견했을 때 우선적으로 해당 매물을 확보해두기 위해 맺는 일종의 예약입니다. 최근에는 정식 계약에 앞서 흔하게 하는 계약의 일부입니다.

대법원 판례에 따르면 가계약도 계약의 일부로 인정하고 있어서 성급한 결정에 앞서 신중한 결정이 필요합니다.

 

[가계약 대법원 판례]

정식 계약서를 작성하기 전에 임시로 맺는 계약인 '가계약'도 일종의 계약이기 때문에 효력이 발생합니다.

 

가계약서에 잔금 지불 시기가 기재되지 않았고, 후에 본 계약서가 작성되지 않았더라도, 위 가계약서 작성당시 매매계약의 중요사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지불방법에 관한 합의가 있었으므로 원고 피고사이에 이 사건 부동산에 관한 매매 계약은 성립되었다 [대법원 2005다299594 판결] .

 

 

전세사기 예방의 시작은 표준임대차계약서 작성

전세사기 예방 첫 번째 유의사항

부동산 임대차 계약을 할 때에는 반드시 표준임대차계약서를 작성해야 합니다.

부동산 임대차 계약 시 집주인의 밀린 세금이나 세입자의 우선변제권 확보 여부 등에 대한 정보를 확인할 수 있는 표준 계약서를 이용하도록 합니다.

 

주택임대차표준계약서를 이용하면 임차인과 임대인 사이의 불필요한 갈등을 방지할 수 있습니다.

만약, 해당 건물의 주인이 주택임대사업자라면 부동산 계약시 법무부에서 만든 주택 표준임대차계약서 민간임대주택특별법 시행규칙 별지 제24호 서식을 사용해야 할 의무가 있으며, 이를 지키지 않을 경우 과태료 1,000만원이 부과될 수 있습니다.

 

 

특약이란

 

특약이란? 특별한 약속이나 약정을 뜻하는 용어로 일반적인 계약사항 이외에 특별히 규정하여 두는 조항을 의미합니다.

일반적으로 부동산 거래를 할 때에는 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인이 서로 합의하여 특약사항을 작성하게 되는데, 이러한 특약사항은 계약서 상의 내용과 동일한 효력을 가집니다.

 

특약 사항은 계약 당사자 간의 이해관계를 조정하고, 불필요한 갈등이나 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

 

예를 들어, 부동산 매매계약 시 매도인이 건물 내부의 시설물이나 인테리어 등을 철거해야 하는 경우, 이에 대한 책임과 비용 부담을 계약서상에 특약사항으로 기재함으로써 추후 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 방지할 수 있습니다.

 

이 외에도 부동산 임대차 계약 시에는 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 다양한 사항들을 특약사항으로 추가할 수 있는데요. 이와 같은 특약사항은 거래 당사자 간에 합의하여 작성된 것으로, 서로가 이를 준수할 의무가 있으며 향후 분쟁이 발생했을 때도 중요한 근거자료로 사용될 수 있습니다.

 

 

 

전세계약시 필수 작성 특약은?

 

전세 계약 시 꼭 넣어야 할 특약사항에는 어떤 것들이 있을까요?.

 

사회초년생들은 부동산 임대차 계약 시 특히 ‘전세자금대출’에 관한 특약을 꼼꼼히 확인하고 작성해야 합니다.

전세자금대출이 가능한지 여부는 계약서작성후은행에서류심사를넣어봐야알수있는부분이므로,만약의경우를 대비하여 반드시 아래와같은 특약사항을기재해두시기바랍니다.

 

[필수 특약사항]

• 전세자금 대출 특약: 전세자금 대출의 실행을 전제로 하며, 임대인 또는 임대 목적물의 하자로 인하여 전세자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다.
• 전세금 반환 보증보험 특약: 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 서류 및 절차에 대해 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 반환보증 보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다.
• 등기부상 권리 변경 특약: 임대인은 잔금일까지 등기부상 권리에 담보권이나 전세권 등 새로운 권리관계를 발생시키지 않기로 하며, 새로운 권리 관계 발생 시 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.
• 소유권 이전 등기 특약: 임대인은 임차인의 잔금 지급일 혹은 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않기로 하며, 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.
• 체납 세금 특약: 임대인은 임차인에게 세금 체납 유무에 대해 고지하며 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조하기로 한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 임대인은 임차인의 잔금일 이전까지 체납 세금 전액을 상환하며, 이를 이행하지 않을 시 계약은 무효로 하고 임차인이 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
• 임차 기간 중 매매 특약: 임대인이 임대차 계약 동안 임차 매물을 매각하는 경우에는 사전에 미리 통보해주기로 하며, 임차인은 새로운 임대인을 믿을 수 없다고 판단할 경우 임대인 지위 승계를 거부하고 임차차를 종료할 수 있으며, 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.

 

임차인의 대항력과 우선변제권 특약

임차인의 대항력과 우선변제권 확보를 위한 절차.

임차인이 가지는 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 한 날의 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.

 

법원경매나 공매에 나온 주택은 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 한 임차인에게만 대항력이 있습니다. 그러므로 임대차계약 이후에 임대인이 해당 부동산을 담보로 대출을 받게 되면 임차인의 전세보증금 반환이 어려워질 수 있으므로, 계약서를 작성할 때 '임대인은 잔금일 익일까지 근저당권 설정 등 기타 제한물권을 설정하지 않는다'라는 특약사항을 기재하는 것이 좋습니다.

 

 

최종 점검사항

 

지금까지 설명드린 내용을 충분히 이해하고 계약서를 작성하셨다면, 최종적으로 검토해야 할 사항들이 있습니다.

부동산 거래를 중개하는 사람이 공인중개사 자격증을 소지하고 있는지. 부동산 거래 시에는 반드시 해당 매물이 공인중개사의 설명과 일치하는지, 또한 계약을 진행하는 사람이 실제 소유주가 맞는지 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

마치며

 

최근까지도 전세 사기 피해 사례가 끊이지 않고 있어 많은 사람들이 고통을 호소하고 있습니다.

그러나 오늘 배운 내용만 잘 숙지해도 최소한의 전세사기는 피할 수 있습니다. 오늘의 포스팅을 잘 숙지하셔서  여러분의 소중한 재산을 지키시길 바랍니다.

 

 

 

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